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土默特右旗人民政府
关于印发土默特右旗住宅小区标准化物业
管理三年创建工作实施方案(试行)
(2017—2019)的通知
——
土右政发〔2017〕41号

 

   

各乡镇人民政府,旗直并驻旗各有关单位:

经旗委、旗政府研究,现将默特右旗住宅小区标准化物业管理三年创建工作实施方案(试行)(20172019》印发给你们,请认真抓好贯彻落实工作

 

             土默特右旗人民政府

                                 2017421

默特右旗住宅小区标准化物业管理三年创建工作实施方案(试行)(20172019

 

为进一步建立健全全旗住宅小区物业管理工作机制,提高物业管理整体水平,切实维护广大群众切身利益,努力实现物业行业管理与房地产市场发展相一致、与广大居民愿望相符合、与城市管理水平相适应的物业管理新格局,结合我旗住宅小区物业管理现状,特制定本工作方案。

一、总体要求和目标任务

(一)总体要求全面贯彻落实《包头市物业管理条例》,抓住我旗创建全国县级文明城市的有利时机,按照以人为本、住有宜居的目标,科学定位、统筹布局,加强法规制度建设,完善四级管理体系,扶持物业企业发展,强化市场行政监督,营造良好舆论氛围,改善人居生活环境,推进物业管理专业化、市场化和社会化进程,全面提升物业管理总体水平,推动全旗物业管理行业健康规范有序发展。

(二)目标任务。利用三年时间,按照因地制宜、分步推进的原则,通过使用公共维修资金和财政补贴的方式加大资金投入,全面实现“在建小区规范管理、建成小区提档升级、老旧小区达标运行”物业管理全覆盖、全达标的工作目标,使全旗物业管理工作逐步走向良性循环、持续健康发展的轨道。

1.达标年(2017年):健全机制,强化监管。逐项解决居民关注度高、反映强烈的突出问题,下大力气解决制约物业管理行业发展的机制体制问题,尽快打开强化物业管理监督的工作局面。加大老旧小区综合整治力度,2017年全旗住宅小区物业管理实现全覆盖,住宅小区全部达到达标标准。

2.示范年(2018年):因地制宜、分类推进。实施住宅小区基础设施建设维护工作,打造物业管理示范小区,以点带面,示范推广,促进全旗物业管理水平整体提升。201850%住宅小区达到示范标准,20%达到优秀标准。

3.创优年(2019年):建章立制,巩固提升。形成我旗物业管理法制化、制度化、规范化、常态化监管模式。201950%住宅小区达到优秀标准。

二、创建范围

土右旗城市规划区内的住宅小区共87个,总建筑面积337.24万平米,其中2002年后新建住宅小区53个,建筑面积297.04万平米;2002年以前建成的老旧小区34个,建筑面积40.2万平米。

三、创建标准及分值

制定土右旗住宅小区标准化物业管理考核指标体系,划分达标、示范、优秀三个考核档次。

四、部门协作及职责分工

旗政府办:负责统筹落实创建各项工作任务,做好综合协调;督促各成员单位履行各自职责。

  旗住建局:负责萨拉齐镇城区内物业管理服务企业行为的监管工作,收缴物业企业履约保证金;牵头筹建土右旗物业管理协会;引导成立业主委员会,推行物业服务合同化管理;按照年度计划完成旧小区改造任务;依法查处住宅小区内私搭乱建等违法行为;负责监督相关企业、部门做好住宅小区内供热、供气、排水管网维护工作,解决住宅小区供热、供气、排水方面的矛盾问题;做好开发企业与物业公司、业主的物业交接监管工作;负责筹集房屋应急解危专项资金和物业备用金。

萨拉齐镇、沟门镇及各社区:负责做好本辖区业主大会成立和业主委员会选举和换届工作;监督业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区建设与物业管理关系,调解处理物业管理纠纷;负责本单位内物业行政管理工作机构、人员设置;负责对因客观原因未能成立业委会小区的代管工作;推行本乡镇物业管理联席会议制度并积极解决物业重大问题。

旗公安局:依法处理扰乱小区治安和影响小区公共安全的行为;按照《包头市养犬管理条例》对小区内违规养狗行为进行管理,收养清理小区内流浪狗;完成住宅小区主要出入口高清视频监控系统安装工作并接入全旗视频监控网络。

旗规划局:负责审查监管住宅小区内物业管理用房、车棚、绿地等公共配套设施的规划建设验收;对住宅小区内擅自改变已建成建(构)筑物的规划使用性质的行为(特别是将住宅改造为经营性用房的行为)进行认定。

城镇管理执法大队:负责治理物业管理区域建筑外立面、楼道内乱贴乱画、私贴小广告行为;配合住建局做好物业管理区域内私搭乱建集中整治和强制拆除工作;负责小区内流动摊贩和店外经营的查处。

旗文广局:做好违规安装卫星电视信号接收器的集中整治。

旗宣传部、文明办:利用互联网等新兴媒体开展针对性宣传活动,为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围;指导物业企业完成承担的创城各项工作任务

旗环保局:依法查处物业管理区域内焚烧垃圾、饭店油烟污染、噪声扰民等违规行为;依法查处物业管理区域内擅自设置燃煤锅炉的违规行为。

旗市场监督管理局:依法规范住宅小区内店铺经营,查处无证经营行为;依法对电梯进行行业监管。

体育局:负责住宅小区内体育器材的配备。

园林环卫中心:负责统筹全旗住宅小区生活垃圾转运站的设置,确定各住宅小区生活垃圾转运点。     

旗民政局:协调社区组织积极参与住宅小区物业管理。

旗水务局:负责物业管理区域内供水管网设施的维护管理,解决住宅小区供水方面的矛盾问题。

旗人社局:负责组织物业从业人员技能培训。

旗司法局:住建局共同组建成立“土右旗物业调解委员会(司法二所)”,依法调解住宅小区物业管理纠纷,解决业主投拆。

旗法院:成立“物业巡回法庭”,建立物业费收缴快速通道,协助物业企业提高物业费收缴率。

妇联、爱卫办:负责小区内“五好家庭”、“卫生文明户”的评比工作;监督物业企业做好小区环境卫生整治工作。

消防大队:负责物业管理区域内消防通道、消防设施设备的检查,保证功能正常发挥;负责物业管理区域内重大突发事件的救援处置。

移动土右分公司、联通土右分公司、电信土右分公司、网络公司:配合业委会、物业企业做好小区室外架空线路的集中整治按相关规范架设。

土右供电分局:负责物业管理区域内电力线路的维修养护,协调解决住宅小区内供电方面的矛盾问题。

业主委员会:召集业主大会会议,报告物业管理实施情况与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同督促业主交纳物业服务费及其他相关费用组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;配合乡镇、社区开展各项工作。

物业企业:按照物业服务合同约定提供服务,接受业主委员会、行政主管部门监督管理;认真开展物业区域内各类违规行为巡查工作,及时制止并向相关部门报告;认真审批监管小区内新建各类通讯管线,未经审批一律不准搭设;认真排查住宅小区内各类安全隐患并及时消除。

五、相关政策

(一)推行“四级管理”,强化物业行政监管。

1.尽快完善物业“四级管理体系”。按照市政府物业“四级管理体系”要求,相关乡镇、社区要做到物业管理机构、人员、职能、职责四到位,建立起“政府领导、住建牵头、乡镇负责、社区实施”的物业管理体系。旗住建局要针对乡镇制定物业管理工作考核办法,代表旗政府对乡镇物业管理工作进行考核。各相关乡镇要对社区居委会物业管理工作进行考核。

2.推行联席会议制度。由相关乡镇召集,由住建局、居委会、社区服务站、公安派出所、物业服务企业、业委会、相关行政管理部门组成联席会议,定期召开会议,专门协调解决本乡镇区域内物业管理重大问题。

(二)加大资金投入,完善公共配套设施。

1.合理使用住宅专项维修资金。住建局要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定,进一步健全制度,完善机制,合理引导居民使用住宅专项维修资金,简化手续,提高资金使用效率,发挥资金最大效益。按规定筹集房屋应急解危专项资金和物业备用金。

2.加大对老旧小区物业企业扶持力度。结合既有建筑节能改造工程,旗财政按照每平米20元标准,分年度投入800万元对34个老旧小区基础设施进行综合整治,完善小区围墙、大门、门房、硬化、监控、绿化等公共服务设施,2017年完成5个小区、35万平米老旧小区综合整治。对接管老旧小区的物业企业,旗财政给予每平米平均每年2元的奖励性扶持资金,集中利用3年时间,通过政府扶持、企业投入的方式,加快推动老旧小区准物业管理逐步过渡到市场化物业管理模式。

(三)强化考核监管,提高创建工作实效。

1.完善创建工作考核体系。认真研究制定《土右旗住宅小区标准化物业管理考核指标》,成立专门的考核组对各住宅小区进行量化考核。考核对象分为新建小区和老旧小区两大类。旗财政采取以奖代补形式对企业予以扶持,凡评为示范的小区奖励5万元,评为优秀的小区奖励10万元,并优先推荐新项目。凡评为不达标的小区,住建局要督促物业企业限期整改,整改后仍不达标解除物业公司退出程序。

2.规范前期物业管理。严格落实新建项目前期物业招投标及备案制度。住建部门必须严格控制前期物业服务合同期限,具备转为市场化物业服务模式的,通知乡镇、社区要及时形成市场化服务模式,避免开发公司选聘的前期物业因开发项目完工而降低服务标准。新旧物业企业必须做好承接查验工作,切实维护业主的合法权益。

(四)破解收费难题,推进管理良性循环。

1.增强业主的物业消费意识。文广宣传部门要加大宣传力度,引导广大业主树立正确理性的物业服务理念,使业主逐步意识到良好的物业管理可以实现物业保值增值,让业主真正参与到物业管理活动中来,自觉主动,遵守物业管理法规并缴纳物业费,营造健康有序的发展环境。

2.建立物业费收缴司法快速通道。住建局与司法局共同组建成立“土右旗物业调解委员会(司法二所)”,专门负责依法调解住宅小区物业管理纠纷,解决业主投拆问题,有效化解业主因物业纠纷拒交物业费的普遍矛盾。旗法院要建立“物业巡回法庭”,进小区办案,快速调查处理物业纠纷,快速受理物业公司清缴物业费诉讼案件,提高物业收费率。

3.试点推行业委会收费模式。选定2个小区试点推行业委会收取物业费模式,由业委会按照物业服务合同和物业服务企业履职情况每月向物业服务企业支付服务费。变“包干制”为“酬金制”,督促物业企业认真履行物业服务合同,保障业主真正享受到质价相符、公开透明的物业服务。

4.适时提高物业服务收费标准。建立业委会与业主的契约机制,通过契约约定物业服务费和服务项目,推进物业服务质价相符。监督物业服务企业提高服务质量,形成良性循环态势后,通过政府引导、市场调节的方式提高住宅小区物业费收费标准,由现行0.35/平米/月逐步提高到0.6/平米/月以上,推行“菜单式服务。

5.大力推行“互联网+物业”服务。依托“互联网+”形式,及时公示相关信息,提高业主对物业服务项目、服务标准、收费标准以及物业管理存在各类问题的知晓率;建立投诉受理、满意度测评等业主与物业企业双向沟通的信息平台;搭建拓展物业服务范围的网络服务平台,为业主有偿提供物业服务合同之外的各类服务,为业主带来全新的服务体验,方便业主,增加企业效益

、工作要求

(一)提高认识,加强领导。物业管理是广大居民群众关注的热点、焦点问题,更是创建国家级县级文明城市的重要组成部分。各相关单位、部门要提高认识,积极参与、主动融入,严密组织,统筹安排,主要领导要亲自过问,明确具体分管领导和工作人员职责,确保创建各项工作达到预期目标。

(二)落实责任,注重配合。充分发挥各方多方联动效能,合力解决好物业管理中存在的共性问题和个案问题。物业管理工作涉及部门多,任务繁杂,各乡镇、部门既要落实好各自承担的工作职责,又要注重协调配合,形成工作合力。特别是各类市政基础设施运营单位要主动承接好本部门管理职能。

(三)强化督查,严格考核。旗政府办要切实督促检查、指导督办工作,定期不定期对各乡镇、部门涉及物业管理问题的处理情况进行阶段性通报,对于推诿扯皮、解决问题不力的单位予以通报批评。旗政府办要把物业管理工作列入实绩考评范围,把各相关乡镇、部门履职尽责情况作为考评的重要依据,确保物业管理水平全面提升。

 

1.土右旗达标住宅小区标准化物业管理考核指标

             2.土右旗示范住宅小区标准化物业管理考核指标

           3.土右旗优秀住宅小区标准化物业管理考核指标

 

 

 

 


 

 

1

 

 

 

 

土右旗达标住宅小区标准化物业管理考核指标

 

 

 

 

满分:100

考核项目

序号

考核指标内容

责任单位

工作措施

评分标准

得分

基础管理18

1

小区基础设施功能齐全并正常发挥。

住建局

1.监督开发企业按规划完成基础设施建设2.制定老旧小区基础设施综合整治并分年度实施;3.使用房屋维修资金完成基础设施维护。

5

 

2

成立业主委员会,发挥法律主体作用。

乡镇、社区。

1.按法定程序组建业主大会和业委会;2.对因客观原因未能成立业委会的由社区代履行业委会职责。

4

 

3

小区实施物业管理服务。

业委会或社区

按法定程序公开选定物业服务机构,签订责权利明晰的《物业服务合同》,按合同约定提供服务。

3

 

4

小区有门房等固定物业用房。

住建局、规划局

1.已批未建的由规划局负责;2.未批未建的由住建局负责新建。

3

 

5

设立并公开全天候服务电话和抢修电话。公示物业管理机构负责人及主要岗位人员基本信息。

物业企业

接受业主对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉,并限时处理,有回访制度和记录。

3

 

房屋管理13

6

小区主出入口设有小区平面示意图,幢、单元(门)、户门标号标志明显。

物业企业

每个出入口醒目设置。

2

 

7

房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无明显脱落、污迹;房屋零修、急修及时,维修质量合格。

物业企业

单件单次1000元及以下的小型维修由物业企业负责;大中型维修新建小区使用住宅专项维修资金。

4

 

8

无违章装修,无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象。

住建局、

物业企业

物业企业负责日常巡查监管,住建局负责行政执法。

4

 

9

建筑外立面无乱贴乱画,楼道内无小广告。

城管大队、

物业企业

物业企业负责日常巡查监管并及时清理,城管负责依法治理。

3

 

环境卫生管理14

10

有专职的保洁人员和明确的责任范围,整体环境及环卫设施随时保持清洁。

物业企业

1.小区内醒目位置公示保洁人员信息;2.公共区域每天清扫1次,保证干净整洁。3.对小区内杂草及时清理。

3

 

11

房屋共用部位保持清洁,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持洁净。

物业企业

1.楼道、扶手每周清扫不低于2次;2.公共区域玻璃每2月擦洗1次;3.堆放杂物及时清理。

4

 

12

小区环卫设施完备,设有垃圾箱等保洁设备,生活垃圾日产日清。

园林环卫中心、物业企业

1.园林环卫统筹设置垃圾转运点;2.物业企业合理布设垃圾桶;3.按楼栋口收集垃圾,每天至少1次。

4

 

13

业主无违反《包头市养犬管理条例》规定养狗,小区内无流浪狗。

公安局、

物业企业

物业企业负责日常巡查监管,公安局负责行政执法。

3

 

绿化管理7

14

有绿化人员,绿化管理设施、设备齐全完好,管理制度健全。

物业企业

 

2

 

15

对小区内具备种植条件的区域进行绿化,提高绿化覆盖率。

住建局、

物业企业

1.住建局对老旧小区绿化进行集中改造。2.物业企业对新建小区进行补植补栽。

3

 

16

做好绿化养护工作。

物业企业

1.对草坪、花卉、绿篱、树木定时修剪、织浇灌,预防病虫害。2.无践踏、破坏和占用绿地现象,无大面积黄土裸露,绿地干净整洁。

2

 

治安保卫管理11

17

根据实际情况配备保安人员,做好小区安全保卫和公共秩序维护。

物业企业

1.保安人员实行24小时值班;2.对重点区域、重点部位巡查,夜间巡逻不少于3次,做好巡查记录。

2

 

18

危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

物业企业

 

2

 

19

小区主要出入口设有高清视频监控。小区内设有视频监控系统。

公安局、住建局、物业公司

1.小区出入口由公安局统一安装并纳入全旗视频监控网络。2.老旧小区内由住建局安装。3.新建小区内使用房屋维修资金安装;4.物业企业负责管理维护。

4

 

20

消防设备设施完好无损,随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案。

消防大队、物业企业

1.消防大队负责定期行业检查,保证功能正常发挥;2.物业企业负责日常管理维护。

3

 

共设施管理29

21

室外管线统一管理,规范设置。

移动、联通、电信、网络公司、物业企业

1.物业企业确定现有线路整改方案,各运营单位按方案完成所属线路集中整治。2.物业企业严格管控新搭设线路,并向住建局备案。

3

 

22

做好道路、排水、公共照明等设施日常维护,保证安全运行。

物业企业

1.定时维护道路,达到路面平整,井盖无缺损缺失。2.定时清掏疏通排水、排污管道和检查井,无堵塞外溢现象。3.对公共照明设备定期巡查,损坏部位及时更换。

2

 

23

供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污染。

水务局

1.定期对物业管理区域内供水管网设施进行维护维修;2.及时处理小区供水中断事件。

6

 

24

供电设备运行正常,集抄到户。

土右供电分局

1.定期对物业管理区域内供电线路设施进行维护维修;2.及时处理小区供电中断事件。

6

 

公共设施管理29

25

供热设备运行正常,供热质量达标。

城镇供热公司、包头祥隆热力有限责任公司

1.定期对物业管理区域内供执设施设备进行维护维修;2.及时解决处理小区内供热不达标问题和突发停暖事件。

6

 

26

电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全。

市场监

物业企业

1.物业企业做好轿厢、井道保洁,保证电梯机房通风、照明良好;2.物业企业负责定期对电梯进行日常维保、年检,公示电梯救援电话、张贴电梯使用说明和维保记录牌;

3.市场监督管理局负责行业监管。

6

 

收费执行情况 8

27

收费率在80%以上。

物业企业,

司法局、

法院配合

1.物业企业按照规定的收费项目、收费标准及收费办法收费;2.司法局和法院配合依法收缴。

5

 

28

建立收费、财务管理公开、监督制度。

物业企业

至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

3

 

                                                                                                                                                            

 土默特右旗人民政府办公室          2017421日印发                                                                

 

 

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